住宅用地分類調控的影響— 國內中觀周度觀察(04.03-04.07)

來源:網絡轉載    作者:1002    人氣:    發布時間:2017-04-10    

  

住宅用地分類調控的影響— 國內中觀周度觀察(04.03-04.07)

  文:申萬宏源宏觀 李慧勇王健余子珍

  結論或者投資建議:

  4月6日,住建部和國土資源部發布通知,要求根據商品房庫存消化周期確定住宅用地供應,調控目標分為顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停五類。具體來看,對消化周期在36個月以上的,停止供地;36-18個月的,減少供地;12-6個月的,增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏。

  從庫存情況來看,一二線城市和部分三線城市均應加大住宅用地供應。經歷了2016年地產銷售的高增長之后,易居研究院計算的70城存銷比出現了顯著下降,由2015年底的12.4下降至2017年初的9.7。其中,一線4個城市的庫銷比大概在7.6個月,32個二線城市則為9.5個月。因此,按照住建部和國土資源部的要求,一二線城市應加大住宅用地供應。而27個三線城市的庫銷比為10.8個月,同樣符合加大住宅用地供應的要求。

  邊際上主要影響一線城市和部分三線城市的住宅類用地供給。2016年,一線城市住宅類用地供給減少了40%;因此,若2017年一線城市住宅用地增速轉正,意味著較2016年將有顯著提升。但二線城市2016年的住宅類用地增加了27.2%,因此2017年二線城市僅需要繼續保持住宅用地的增長即可,政策對二線城市的邊際影響不大。但三線城市整體的住宅用地供給在2016年減少了5.3%,因此,部分庫存低于12個月的三線城市也將在邊際上受到政策的影響。

  計劃供地與實際供地的背離或將有所緩解。從歷史來看,可能存在著計劃供地與實際供地嚴重偏離的情形。以北京為例,其2014年住宅用地實際供應占計劃供應的比例為72%,2016年僅為38%;而2016年商品住宅供地的實際完成率僅為12%。而北京市計劃2017-2021年供應住宅用地6000公頃,其中2017年供應住宅用地1200公頃。該計劃與2016年的計劃供應量持平,較北京2月提出的610公頃的的住宅用地計劃大幅提高。但預計2017年的住宅用地的實際完成率將有所提高。一是因為中央經濟工作會議明確提出了抑制房地產泡沫、房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應的要求。二是因為對實際執行的監督力度加強。住建部和國土資源部的通知中明確要求,計劃實施情況每半年匯總一次報國土資源部。另一方面則因為政治周期的影響,即將召開的十九大將極大地激發地方官員的積極性。

  住宅用地分類調控在一定程度上支撐地產投資。熱點城市的地產投資不僅受到銷售的影響,還會受到土地供給的約束。平均意義而言,目前一二線城市以及部分三線城市的存銷比大致符合增加土地供給的要求。2016年,一二線城市的地產投資約占全國的44%,其中一線占10.1%。再加上一些三四線城市,符合住建部提出的增加住宅用地供應的城市,其地產投資將占到全國的半數以上。熱點城市的較低庫存如果可以配合地方政府增加住宅供地的積極性,可以在一定程度上提升開發商的拿地熱情,從而對地產投資形成一定的支撐。

  

住宅用地分類調控的影響— 國內中觀周度觀察(04.03-04.07)

  

住宅用地分類調控的影響— 國內中觀周度觀察(04.03-04.07)

  1 上游行業

  煤炭:需求減少,庫存減少,價格下降。本周6大電廠日均耗煤量減少,環比下降6.3%。環渤海動力煤價格下降1元/噸至604元/噸。3月31日當周,唐山焦精煤價與古交焦煤價格持平。秦皇島港煤炭庫存本周減少5.1%。根據申萬宏源煤炭組觀點,預計4月份煉焦煤價格上漲動力強勁,煤炭企業國企改革推進開始加快;動力煤方面,近期需求持續超預期且勢頭強勁,但動力煤價格逐步見頂,4月份動力煤價格季節性小幅回調,但是整體看全年動力煤中樞價格已經上移。

  原油:布倫特和WTI原油價格上漲。本周原油價格大幅上漲。截止4月7日,布倫特原油價格為55.24美元/桶,較上周上漲4.6%,WTI原油價格為52.24美元/桶,較上周上漲3.2%。美國導彈襲擊敘利亞導致油價短期大幅上漲。美國方面,原油庫存繼續增加,鉆井機數持續增加。據EIA最新數據,美國原油庫存3月31日當周達5.35億桶,較前一周意外大增156.6萬桶,為連續第三周增加,遠超出市場預期的減少15.0萬桶。本周美國活躍的石油鉆井機數增加10臺至672臺,連續第12周錄得增加,創2015年9月以來新高。

  鐵礦石:價格下跌,庫存減少。本周鐵礦石價格下跌3.8%;庫存減少0.5%。鐵礦石價格已經跌至年內低點,但港口庫存仍處于歷史高位。國產礦復產繼續,鐵礦石供過于求局面依舊存在。CRB指數:本周CRB現貨指數下跌0.8%。

  有色:銅、鋁、鋅價格下跌,銅、鋁、鋅庫存減少。截至4月6日,LME銅、鋁、鋅價格分別下跌0.6%、0.6%、4.0%。本周銅、鋁、鋅庫存分別下降8.9%、3.6%,1.2%。

  農產品:蔬菜價格下降,地方新聞門戶,豬肉價格上升,水果價格持平。本周農業部28種重點監測蔬菜價格環比下降2.5%、7種重點監測水果價格不變、豬肉價格上升1.0%。

  

住宅用地分類調控的影響— 國內中觀周度觀察(04.03-04.07)

  

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  2 中游行業

  鋼鐵:開工上升,價格下降。本周高爐開工率上升0.3個百分點。Myspic綜合鋼價指數下降2.0%,螺紋鋼、0.5mm熱軋板卷、0.5mm冷軋板卷分別下降1.5%、3.2%、1.9%。冷軋庫存增加0.6%,地方新聞門戶,熱卷(板)庫存減少0.3%。根據申萬鋼鐵組觀點,目前鋼市進入“銀四”,一旦需求有釋放,價格將得到支撐。環保方面,4月3日至7日京津冀出現嚴重污染天氣預報,引發對于鋼企的再度限產。“銀四”環保風暴將再啟,大面積限產將對鋼材供給帶來一定壓力,供需將得到改善。

  水泥:價格上漲。本周水泥價格指數環比上漲1.3%,各地區均有上漲,華北地區漲幅最為明顯;PO42.5水泥價格除西南持平,其余地區均上漲。

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